Home / Kiến thức / Kiến thức bất động sản / Những kiến thức đất nền cần biết về giao dịch bất động sản

Những kiến thức đất nền cần biết về giao dịch bất động sản

Pháp luật ngành xây dựng nhìn chung và phân khúc BĐS nói riêng được hình ảnh thành, phát triển từ rất nhiều đạo luật, Nghị định, rồi Thông tư hướng dẫn, những đồng ý…của các cơ quan quản lý. Địa ốc đã trải qua hơn 10 năm phát triển mạnh mẽ với “núi” kiến thức giấy tờ không ngừng được bồi đắp, chỉnh sửa trước một vài diễn biến ngày càng sôi động của thị trường.

Không ít nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tiếp vấp phải hàng loạt vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí…  gây ra khi thực hiện bàn giao dịch nhà đất (mua bán, tặng cho, sang tên). một vài vấn đề này đều xuất phát từ cách vận dụng kiến thức đất nền địa ốc vào thực tại.

mẹo hay bàn giao dịch nhà đất an toàn

Hiện nay, sản phẩm được để mắt tới nhiều nhất tại thị trường BDS Hà Nội chủ yếu xoay quanh phân khúc  nhà chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Khi niềm tin dần trở lại, cùng với bề dày sự trải nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các Thượng đế có nhu cầu thực “lao” vào canh bạc “góp vốn – chờ tiến độ thi công”. Thay vào đó, người mua (để ở hoặc đầu tư chuyên nghiệp)ngày nay chỉ tin Sử dụng các nhà đất đã có chứng nhận có được hoặc chí ít cũng phải có hợp đồng mua bán (đối với project).

Tuy vậy, đa số các giao dịch đều ẩn chứa một vài rủi ro nhất định. Từ  sự trải nghiệm xương máu của chính bản thân người trong cuộc cùng với một số sàn bàn giao dịch nhà đất, người mua cần nắm chắc một vài nội dung sau trước khi quyết định ký kết hợp đồng và xuống tiền:

Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được đáp ứng từ bên bán. Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải “mục sở thị” bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ lưu thông kèm khác ( ví như có) như thế chấp, vay nợ…

Tiếp đến là công đoạn “check chéo” thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên ( ví như không được phép đồng ý photo). Còn đối với nhà đất thổ cư, người mua có biện pháp trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. na ná, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) sẽ được đảm bảo thông qua CDT.

Ông Bùi Đoàn – đại diện một công ty kinh doanh nhà đất kiêm vai trò luật sư tư vấn cho rằng, để “không bị hớ”, người mua không được phó mặc an toàn bàn giao dịch cho năng lực thẩm định của công chứng, vì thực tế, các đơn vị công chứng cũng không có hồ sơ gốc để đối chiếu cho nên xác suất rủi ro là vẫn có.

Người mua  liên tiếp gặp phải các vấn đề rắc rối về pháp lý (thủ tục, thuế phí) trong quá trình giao dịch

Ngoài ra, người mua cần chú tâm tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch…tại địa bàn có bất động sản giao dịch. có cơ hội tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc “lân la” tìm kiếm người dân tại địa phương có bất động sản.

Vấn đề đặt cọc trước khi bàn giao dịch cũng khá rắc rối. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá thành trị mua bán. Tuy nhiên, cần coi xét, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và vị trí đặt cọc, BDS mua bán và đặc điểm, giá cả trị mua bán, tiền đặt cọc và phương pháp chi trả, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…

Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (Sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và lưu thông nộp thay, giá trị mua bán…sẽ giúp người mua ngăn chặn thấp nhất các  tạo ra ngoài ý muốn.

Rắc rối như sang tên BDS

Liên quan tới chi trả, bàn giao nhận tài sản là BDS, đa số đều ủng hộ phương pháp: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán trước 50% (đã bao gồm tiền cọc) còn bên bán giao giấy tờ nhà; ký xong bên bán giữ giấy tờ, bên mua thanh toán nốt tiền rồi bàn giao.

Không có chức năng như vấn đề tặng cho BĐS đã được quy định rất rõ ràng (chỉ khác biệt về nội dung miễn/chịu thuế thu nhập cá nhân từ 1 tới 2 lần với từng trường hợp cụ thể), các thủ tục giấy tờ, hồ sơ và chi phí sang tên BDS khá phức tạp.

Về hồ sơ sang tên sổ đỏ, bao gồm các giấy tờ tài liệu như: bản chính sổ đỏ, HĐMB công chứng; Bản sao công chứng một số loại: CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của cả bên mua và bên bán (vợ và chồng), tờ khai đăng ký sang tên.

Trình tự thủ tục thực hiện như sau: nộp hồ sơ trên tại VP đăng ký đất đai TP Hà Nội (nếu sổ đỏ là do Sở TN&MT cấp) hoặc tại bộ phận một cửa của quận/huyện (nếu sổ do UBND quận/huyện cấp); lấy giấy biên nhận; nộp thuế, phí dựa trên giá cả trị HĐMB ( ví như thấp hơn giá cả qui định của Nhà nước thì áp thuế), gồm có: 2% thuế TNCN, 0,5% phí trước bạ, 0,15% lệ phí thẩm định và sang tên. Sau 45 ngày nộp hồ sơ, chính chủ sẽ ra nhận sổ (nhớ mang theo CMND và giấy biên nhận).

Người mua cần đặc biệt lưu ý với các  bàn giao dịch sang tên HĐMB là  loại sản phẩm chung cư dự án (phổ biến phân khúc). Sau thời điểm đã ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, bên mua cần phải gặp trực tiếp CDT để đề nghị có văn bản xác nhận cụ thể. Trong trường hợp này, mức phí gây ra do người mua tự chịu (theo mức mà CDT thông báo).

Check Also

brokers

Kiến thức căn bản cần thiết cho chuyên viên môi giới bất động sản – chìa khóa thành công

Nghề môi giới BĐS là nghề dễ kiếm ra tiền nếu thật sự yêu nghề …